【专栏】陈洪海：715深圳调控打补丁，仍无法根治问题
◎ 文 /陈 洪 海
易居克而瑞深圳区域总经理
“
最近疯传的“深圳楼市新政调控”终于尘埃落定。今天（7月15日）深圳地产新政，核心是对于2018年房地产调控的一次补漏。本次新政的主旨是调控今年后疫情时期深圳一手房市场、尤其是二手房市场的交易过热、房价猛涨行为。
新政解读
调控主要效果或在于对于二手房市场（尤其是豪宅市场）的严控。
史上最严新政，首先就是对于购房资格和购房门槛的提升。
一方面继续以吸引人才的方式放松入户门槛，但另一方面也提升了入户后购房的资格及门槛，即需同时满足深户及3年社保。
对于以假离婚增加购房资格的现象，新政直中要害，即3年内拥有住房套数以离异前家庭总数计算。
其次，是对于豪宅市场的管控。
受制于供给端，深圳房价已经普遍豪宅化。新政提及750万总价需缴纳豪宅税。如果按照90平米计算，那单价在8.3万元/平米。而这个价格在深圳龙华区已逼近此价格，更不用提福田、南山及宝安。
同时，对于套内面积大于120平米，或建筑面积大于144平米，贷款比例提高至60%-80%。这些都是对于豪宅市场的严厉管控。
再者，严控二手房市场。
对于二手房转让增值税征免年限由2年延长至5年。意味着二手房市场短期内成交会有明显的回落，但受制于城市预期托底，价格下跌几率不大。
2新政并未解决深圳市场的根本
一直接误伤刚性需求
对于假离婚打击的同时，也误伤了真离婚后的刚性需求。
同时，对于学区房的追逐，以及改善需求的豪宅市场，尤其是二手房市场，一刀切。的确会抑制二手房市场过热行为，但也会导致市场的骤冷。
二深圳最大痛点——教育等城市资源极度稀缺，未触及
深圳作为一线城市，以及大湾区的核心城市之一，最大的痛点，就是教育和医疗资料的稀缺。尤其是教育资源奇货可居，直接诱发了学区房的水涨船高，最为直接的是对于以福田及南山豪宅市场起到了关键的房价上涨作用。
新政在未触及这些房价诱因前提下，仅仅是打补丁，可能会使得城市对于人才的吸引力越来越低。
三深圳市场根本——土地稀缺、供应矛盾均未触及
深圳市场一直是供需矛盾导致的奇货可居，因此，可以说深圳一直是全国房地产市场的一枚温度计。但呼吁多年的深圳扩容，即便是在改革开放40周年的大好时机下，也只是换来深圳都市圈的换汤不换药的说法。
本次新政并未采取大禹治水的方式，即疏导，而是继续以拦截、堵的方式，查缺补漏。期盼在2020年，在改革开放40周岁的当下，深圳并非需要一条条的绳索困住手与脚，而是继续以全国前沿阵地的人设充当浪潮儿，继续创造下一个奇迹。
——END——
联 系 我 们Contact Us
往期精彩回顾